Podle § 2184 občanského zákoníku se směnnou smlouvou každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci. Dle navazujícího § 2188 občanského zákoníku se na směnnou smlouvu přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě s tím, že se každá ze stran považuje ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou přijímá, za stranu kupující. 

Daňový pohled na směnu je obdobný právnímu. Pro názornost si představme, že první směňující má zahradu, kterou s druhým směňujícím směňuje za pole. Pro účely daně z příjmů fyzických osob se pohlíží na prvního směňujícího ve vztahu k převodu zahrady jako na prodávajícího a ve vztahu k nabytí pole jako na kupujícího. U druhého směňujícího je tomu naopak, ve vztahu k nabytí zahrady se na něj hledí jako na kupujícího a ve vztahu k převodu pole jako na prodávajícího. Na nabývanou nemovitou věc se pak vždy hledí jako na nepeněžní úhradu kupní ceny. Tu je pro účely daně z příjmů potřeba ocenit dle oceňovací vyhlášky. Jinými slovy to znamená, že vyhlášková hodnota nabyté nemovité věci je nepeněžním příjmem z prodeje pozbývané nemovité věci – vrátíme-li se k našemu příkladu, pak první směňující za zahradu obdržel nepeněžitý příjem ve vyhláškové hodnotě pole, druhý směňující pak za pole nepeněžitý příjem ve vyhláškové hodnotě zahrady. Tento nepeněžní příjem je obecně příjmem podléhajícím dani z příjmů fyzických osob jako tzv. "ostatní příjem" dle § 10 zákona o daních z příjmů sazbou daně ve výši 15%, pokud není od této daně osvobozen. Jako výdaj lze oproti tomuto příjmu postavit cenu, za kterou byla převáděná nemovitá věc nabyta včetně výdajů souvisejících s převodem (jako jsou výdaje na zprostředkování zaplacené realitní kanceláři, odměna advokátní kanceláře za sepsání směnné smlouvy, atd.)

Zákon o daních z příjmů obsahuje několik možností, za kterých lze nepeněžní příjem ze směny nemovité věci od daně z příjmů osvobodit. Je tomu například v případě pozbytí nemovité věci (i směnou), pokud v ní měl poplatník bydliště nejméně po dobu 2 roky před jejím převodem. Nebo je to v případě, že doba mezi nabytím a převodem nemovité věci (i směnou) přesáhla 5 let.

V případě, že převodce (příjemce příjmu) realizuje osvobozený příjem, není povinen jej deklarovat ve svém přiznání k dani z příjmů fyzických osob, ale pokud výše osvobozeného příjmu přesáhla 5 mil. Kč za zdaňovací období, je příjemce povinen jej deklarovat v tzv. oznámení o osvobozených příjmech. Na toto je třeba pamatovat, protože sankce za nepodání tohoto oznámení jsou vysoké, i když nepodání oznámení není spojeno s žádnou újmou veřejných rozpočtů. Finanční správa však oznamovací povinnost obecně nevyžaduje v případě osvobozeného příjmu z prodeje nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí České republiky.

V případě, že na jedné straně směny stojí manželé a převáděná nemovitá věc je v jejich společném jmění, deklaruje zdanitelný příjem nebo osvobozený příjem pouze jeden z manželů.

Druhou daní spojenou se směnou nemovitých věcí, na kterou není dobré zapomenout, je daň z nabytí nemovitých věcí. Nabytí nemovité věci podléhá této dani sazbou ve výši 4%. Základem, z kterého je daň počítána, je hodnota nepeněžní úplaty poskytnuté za nabytí nemovité věci, tj. hodnota pozbývané nemovité věci, nebo srovnávací hodnota nabývané nemovité věci (tj. její "směrná hodnota" určená dle prováděcí vyhlášky v případě běžných nemovitých věcí, jako jsou byty a rodinné domy, nebo zjištěná cena, kterou je cena určená posudkem znalce). Použijeme-li znovu náš příklad, první směňující zaplatí za nabytí pole výměnou za zahradu daň vypočtenou z hodnoty zahrady nebo z její směrné hodnoty zahrady a naopak.

Nabyvatel nemovité věci je povinen údaje nutné pro určení daně z nabytí nemovitých věcí uvést v přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (včetně povinných příloh, jako je směnná smlouva, kopie rozhodnutí o provedení vkladu změny vlastnického práva do katastru nemovitostí atd.) a toto podat správci daně do konce třetího měsíce po měsíci, kdy mu byl doručeno rozhodnutí katastru nemovitostí o provedení vkladu změny vlastnického práva.

Jelikož v případě směnné smlouvy jsou obě strany nabyvateli určité nemovité věci, výše popsané povinnosti vyplývající pro daň z nabytí nemovitých věcí se vztahují na každou ze stran s tím, že nabývanou nemovitou věcí je pozbývaná nemovitá věc druhé smluvní strany, a obráceně.

V případě, že by se směnnou smlouvou vypořádávaly spoluvlastnické vztahy k několika nemovitým věcem a směna by nebyla doprovázena doplatkem, neplatí se z takového vypořádání daň z nabytí nemovitých věcí.

Výše je problematika směny nemovitých věcí popsána velice stručně. Směna nemovitých věcí může být spojena s dalšími daňovými dopady (např. v oblasti daně z přidané hodnoty, pokud převod nemovité věci realizuje plátce daně z přidané hodnoty) nebo uplatnění výše uvedených daňových výhod může být podmíněno splněním dalších podmínek. Tyto další aspekty přesahují rámec tohoto textu. Čtenáři doporučujeme, aby před realizací směny daňové aspekty této transakce prodiskutoval se svým daňovým poradcem.