První měsíc - upomínka
Jakmile zjistíte, že nájemník nezaplatil nájemné v termínu, je dobré na nic nečekat a rovnou jej kontaktovat. Doporučujeme mu zaslat písemnou upomínku doporučeným dopisem s dodejkou, v níž ho oficiálně vyzvete k úhradě nájemného. Současně s tím ho upozorníte na možné důsledky jeho nezaplacení, například v podobě úroků z prodlení, smluvní pokuty, pokud je sjednaná, anebo možné výpovědi z nájmu. Dodejku prokazující doručení upomínky spolu s kopií upomínky si uschovejte.

V případě, že nájemce na začátku nájmu složil jistotu / kauci, můžete ji použít na uhrazení dlužného nájemného a nájemce vyzvat, aby jistotu / kauci doplnil na původní výši.

Nájemce nemůže zaplatit?
Pokud se od nájemce dozvíte, že nájemné není schopen nyní zaplatit kvůli nějaké mimořádné situaci, můžete se s ním domluvit na dočasném, oboustranně přijatelném řešení. Tím může být třeba pozdější termín zaplacení nájemného nebo jeho rozložení na splátky do dalších měsíců.

S nájemcem můžete uzavřít dodatek ke smlouvě o nájmu, ve kterém si odklad nájemného nebo pozdější termín zaplacení dohodnete. 

Za takové situaci také můžete nájemce požádat o písemné uznání dluhu a jeho výše. Je praktické o uznání dluhu uvažovat hlavně tehdy, když dluh narůstá delší dobu anebo je vysoký. Podpis listiny o uznání dluhu můžete s nájemcem vyměnit i za ústupek z vaší strany – například nájemce pokud žádá o snížení nájmu, vyjdete mu vstříc výměnou za podpis uznání dluhu. V případě, že nájemce své dluhy nebude dál splácet, vám takový dokument nakonec pomůže v případném soudním řízení.

Další možností je sepsat dohodu o splátkách ve formě notářského zápisu se svolením povinného k přímé vykonatelnosti. V takovém případě nemusíte již nájemce žalovat, ale je možné rovnou zahájit exekuci.

Co poradit nájemci?
Nájemci lze doporučit, aby s pronajímatelem komunikoval, ideálně ještě dříve, než dojde k prodlení, a o své situaci jej informoval. V mnoha případech je pro pronajímatele lepší dohodnout se se stávajícím nájemce na úpravě podmínek, ať už slevě z nájemného, odkladu splatnosti či splátkovém kalendáři, než nájem ukončit, hledat nového nájemce a v té době nemít z bytu žádný příjem, případně platit provizi za nalezení nového nájemce. 

Pokud došlo u nájemce k zásadnímu poklesu příjmů, je namístě ověřit, zda mu nevznikl nárok například na příspěvek na bydlení, kdy je podmínkou, že náklady na bydlení přesahují 30% či 35% v Praze čistých příjmů rodiny. Pokles příjmů oproti předchozímu roku také může u podnikatelů založit nárok na podporu v rámci programů COVID. S pronajímatelem je potom možné se například domluvit, že prodlouží lhůtu pro zaplacení nájemného do doby, kdy si nájemce příspěvek či podporu zajistí.

Další možností, pokud nájemce ví, že nebude schopen nájemné v budoucnu platit, je dohodnout se s pronajímatelem na předčasném ukončení nájmu a najít si nájem za lepších podmínek nebo, pokud je to možné, zvážit možnost podnájmu části bytu další osobě a tím snížit své náklady.

Druhý měsíc - výpověď s tříměsíční dobou
Nezaplatil nájemce dluh ani do dalšího měsíce, anebo nedodržuje pravidla dohody, kterou jste společně uzavřeli? Pokud už situaci nechcete nebo nemůžete řešit další dohodou, přistupte k výpovědi z nájemní smlouvy.

První možností je výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinností nájemce. Za to se považuje právě i prodlení s platbou dvou nájemných. 

Výpověď musí mít vždy písemnou formu a musí obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti ní námitky, případně navrhnout její přezkum soudem. V opačném případě by výpověď byla neplatná. Také je třeba výpověď nájemci doručit a o doručení mít doklad pro případ sporu. 

Tříměsíční výpovědní doba začíná od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi nájemci. Ten je povinen nejpozději v den skončení nájmu užívaný byt nebo dům vyklidit a řádně předat majiteli.

Třetí měsíc – výpověď s okamžitou účinností
V této další fázi je možné vypovědět nájem i bez výpovědní doby. To lze v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemníka, do nějž patří i nezaplacení nájemného a nákladů na služby nejméně po tři měsíce.

Aby okamžitá výpověď mohla platit, musíte předtím nájemce prokazatelně vyzvat k doplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Poté mu výpověď musíte doručit, a to opět v písemné podobě. Dnem doručení výpovědi nájemní smlouva končí, proto je důležité mít o doručení výpovědi doklad, buď dodejku od výpovědi poslané doporučeným dopisem nebo podepsané potvrzení o převzetí výpovědi nájemcem, pokud mu byla předána osobně. 

Další měsíce – vymáhání dlužné částky
Ukončili jste s nájemcem smlouvu, podepsali předávací protokol a byt jste získali zpět? Nyní máte jistotu, že dluh vašeho nájemníka už dál neporoste. Peníze, které dlužník nezaplatil za předchozí měsíce, ale stále nemáte zpět. Co s tím?

Pokud vzniklý dluh nedokážete pokrýt z kauce složené při zahájení nájmu, můžete přistoupit k soudnímu řešení. V takovém případě je vhodné dlužníkovi nejprve doručit předžalobní výzvu. Ta není povinná – může ale fungovat jako varování, které ho ke splacení dlužné částky přiměje ještě před započetím soudního procesu.

Pokud se tak nestane, podejte k soudu žalobu na zaplacení dlužné částky. I tehdy se vám ale odeslání předžalobní výzvy alespoň týden před podáním žaloby bude hodit je totiž podmínkou, proto, aby vám soud přiznal náhradu nákladů řízení ze strany dlužníka. Je tedy opět důležité mít kopii výzvy a potvrzení o jejím doručení uschované, aby mohlo být soudu doloženo.

Jak bylo uvedeno výše, pokud dlužník svůj dluh uznal v rámci notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, k soudu již nemusíte a na základě notářského zápisu je možné věc rovnou předat exekutorovi.